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投資民宿的關鍵

2019/9/14 10:49:03
《2019途家民宿上半年發展報告》顯示,截止2019年上半年,途家民宿全球房源已超過230萬,境內預訂訂單量同比增長2倍,境外預訂訂單量增長近4倍。途家是目前國內最大的在線民宿平臺。2017年下半年,《青春旅社》《親愛的客棧》《漂亮的房子》《三個院子》等民宿類綜藝助推。全國民宿一片火熱,其中莫干山、大理等地是鄉村民宿發展最早的區域,它們在全國也最為知名。2017年上半年莫干山接待游客126.3萬人次,旅游收入12.2億元;2017年大理古城總共接待游客大約1292萬人次。
如今,鄉村民宿出現以集群化的方式發展。業內人士認為,民宿難與酒店競爭,無論是管理、人才,還是營銷等方式都不如酒店。酒店已經有非常標準的管理體系,每間房的投入成本都形成了標準,而鄉村民宿要做出特色,要根據周邊景觀特點個性化定制,根據周圍的環境不同,裝修的材質,景觀的打造,需要投入的成本也不同。幾百萬到上千萬打造十多間房比比皆是。民宿必須找到新的定位,這就是集群。
集群不單單整合民宿,更重要的是將餐飲、娛樂設施整合起來,將民宿集群變成一個住得好,玩得好,吃得好的地方。這些是酒店無法做到的。也就是說,從文旅產業的角度來做民宿,才更有競爭力。
2018年是中國城市民宿發展最快的一年,美團旗下民宿預訂平臺榛果民宿發布的《2019城市民宿創業數據報告》顯示,成立于2017年的榛果民宿上線兩年房東超過9萬名,房源超過45萬間,覆蓋300多座城市。2017年,中國在線民宿市場交易規模達到66.9億元人民幣,同比增長26.6%。
除了與同行競爭,城市民宿還要應對來自政策、鄰里矛盾、天災,這無形之中增加了成本。但最大的風險還是來自于政策。城市民宿很難拿到合法經營的證照,因為國家沒有出臺統一的民宿管理辦法。
拿離民宿最近的酒店業來說,酒店屬于特種行業,要合法經營至少須取得6個證件:衛生許可證、營業執照、稅務登記證、特種行業許可證、消防檢查合格意見書,以及食品流通許可證或餐飲服務許可證。想要拿到這些證,難度不小。
而民宿是否屬于特種行業,法律并沒有明確的界定。這就給辦理證件造成很大的問題,各個城市對民宿的態度和標準都不一樣。有的地方寬松,有的嚴格。也就是說,民宿游離在灰色地帶,它經不起嚴查。但民宿主與顧客、與小區業主,又很容易產生沖突。由于擾民,被居民投訴的案例非常多。
人才成為關鍵點。但很多從業者都不具備這方面的運營能力,有的可能只是想開一家店,線上運營和線下門店經營通常是兩撥不同的人。而民宿屬于新興行業,體量小、散,沒有上升空間,對人才也缺少支付能力,所以酒店管理從業者很難會流向民宿。如果想做民宿,人才這一點是必須在開業前就解決的問題。城市民宿相對投資更小,旅游城市更有優勢,但大多城市淡旺季明顯,大量城市民宿興起導致競爭壓力增加,如何建立自己的優勢,能在競爭中PK掉對手才是關鍵。
首先,我們來看鄉村民宿。鄉村民宿需要做特色,才能吸引到游客。打造鄉村民宿最關鍵的是“區域+裝修+拍照質感”。
區域也就是選址,鄉村民宿選址要考慮稀缺性風景和消費力。稀缺性風景對顧客有強烈的吸引力,像寧夏中衛沙坡頭就是絕佳的位置,沙漠、綠洲、黃河、特色文化。不過大多風景的選擇還是在主要城市的周邊。鄉村民宿往往價格較高,針對中產以上人群,主要城市有著足夠多有消費力的人群。裝修,一家民宿一定要注重拍照質感。新客愿意來住民宿,一定是看到房間的圖片,很滿意這樣的氛圍才來的。來之后大多會拍照,發朋友圈。這樣也能帶來二次傳播,朋友圈總會有人好奇來問。尤其是鄉村民宿,不僅室內要拍照,周邊環境、建筑物都是拍照的對象,這跟旅游必須拍照的心態一樣。除了拍照質感,還可以打造特別的吸引點來吸引顧客。
總之,鄉村民宿要做成特色才有吸引力,做特色也一定是高投資的事,少則幾百萬,多則幾千萬。在這種成本下,即使一晚賣上一兩千,回本周期也是非常長的。如此長的時間,風險會很高,比如目的地旅游人數減少,或者附近又有新的更有吸引力的旅游地出現,又或者是像大理那樣,有人頭天花幾百萬裝修好,第二天就遇到政府禁令,還沒營業就倒閉。
其次,再看城市民宿。城市民宿的投資成本范圍非常大,小到幾千塊,多到幾十萬一間房都有。投資小的,價格低,競爭力相對較差,投資大的,裝修、環境都比較好,賣得起價格,但都頂不住城市民宿爆炸式增長帶來的競爭加劇。也許還在裝修時就計算出每個月收入多少就能回本,但是經營幾個月后,保不準會陷入價格戰,量價齊跌,最終發現一直在虧損,只能含淚退房。還有的人只看到旺季很賺錢,卻沒想到淡季來了,只有虧本。但無論如何,獲客能力才是關鍵。
無論是城市民宿還是鄉村民宿,大多數在旺季都是不愁客源的,真正缺客的是淡季。也就是說,淡季維持穩定客源才是決定一家民宿能否賺錢的關鍵。這一因素由多個原因決定,包括專業化的管理、專業的營銷,合理的設計、選址,能夠標準化輸出民宿解決方案,做到規模化、標準化。最終,民宿會變成非標準化的酒店,有標準的后臺管理、營銷團隊、標準的服務等等,但又兼具特色,根據不同地方的特點定制出來的服務、裝修風格。
民宿做大品牌與文旅地產商合作,為其配套的民宿做運營管理,抽成的模式。這是我們看到的第二個趨勢。或者做托管平臺,專注于做線上流量,比如華住就四處收購民宿,做大自己的平臺。這是我們看到的第三個趨勢。當然,如果只想開一兩家民宿做買賣,一定要謹慎。民宿已經不像前幾年那些瘋狂生長,而是到了大品牌收割的階段,拼的是運營管理能力,拼的是資金實力,給小微創業者的利潤空間越來越小。
如今,無論是鄉村民宿還是城市民宿,全國市場都供需失衡,民宿之爭也上升到運營、管理等專業層面。如果你沒有資源,不懂運營管理,選擇進入一定要極度謹慎。
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